Mit Immobilieninvestitionen Steuern sparen?
„Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und niedrige Zinsen machen
Immobilien als Anlageobjekt nach wie vor interessant“, sagt
Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater bei der Regensburger
Steuerberatungsgesellschaft SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH. Neben
Abschreibungen und Zinsen können auch noch weitere Werbungskosten für
vermietete Wohnungen und Häuser steuermindernd geltend gemacht
werden.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Immobilien
werden grundsätzlich auf 50 Jahre verteilt beziehungsweise mit zwei
Prozent pro Jahr abgeschrieben. Für vor 1925 errichtete Gebäude
beträgt der Abschreibungssatz jährlich 2,5 Prozent.
Die Kosten für den Grund und Boden sind allerdings nicht
abschreibungsfähig und aus einem Gesamtkaufpreis herauszurechnen. Mit
dem Gebäude können auch die anteiligen Erwerbsnebenkosten wie die
Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer sowie etwaige
Maklergebühren abgeschrieben werden.
Maximum bei Denkmalschutzimmobilien
„Deutlich höhere Abschreibungen sind mit Denkmalschutzimmobilien
möglich“, erläutert Steuerexperte Winkler. Bei anerkannten
Baudenkmälern oder Gebäuden in ausgewiesenen Sanierungsgebieten,
können von den aufgewendeten Sanierungskosten in den ersten acht
Jahren jeweils neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren
jeweils sieben Prozent steuermindernd geltend gemacht werden.
Die Altbausubstanz solcher Immobilien wird mit der Normalabschreibung
von zwei Prozent oder 2,5 Prozent abgeschrieben.
Renovieren und modernisieren
Werden nach dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie zunächst
umfangreiche Renovierungen und Modernisierungen getätigt, sind die
dafür anfallenden Kosten steuerlich absetzbar. Für einen sofortigen
Abzug als Werbungskosten ist allerdings Voraussetzung, dass sich weder
Standard noch Nutzfläche der Immobilie erhöhen.
Zu diesen Aufwendungen gehören beispielsweise ein neuer
Außenanstrich, die Reparatur der Heizungsanlage oder eine
Treppenhausrenovierung. Sofern eine Erweiterung der Nutzfläche oder
eine Standarderhöhung eintritt, sind die Kosten auf die steuerliche
Nutzungsdauer zu verteilen und nur jährlich mit zwei beziehungsweise
2,5 Prozent abzugsfähig. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der
Herstellungsaufwand pro Baumaßnahme im Kalenderjahr 4.000 Euro nicht
übersteigt.
Übersteigen die Reparatur- und
Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem
Immobilienkauf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, können die Kosten
nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht mehr als Werbungskosten in
voller Höhe geltend gemacht werden.
Die Kosten sind dann als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand auf
die steuerliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen und mit der
Altbausubstanz abzuschreiben.
„Bei einem fremdfinanzierten Immobilienerwerb ist die Vereinbarung
eines Disagios steuerlich attraktiv“, erläutert SH+C-Steuerberater
Winkler. Abzugsfähig ist dabei ein marktübliches Disagio wie
beispielsweise fünf Prozent der Darlehenssumme bei einem Darlehen mit
fünfjähriger Zinsbindung. Das Disagio ist im Jahr der
Darlehensauszahlung sofort in vollem Umfang abzugsfähig und mindert so
die steuerlichen Einkünfte des Investors.
Immobilien als inflationssichere Wertanlage
Weitere Steuergestaltungen sind laut Winkler bei
Angehörigenmietverträgen möglich. Wenn diese fremdüblich vollzogen
werden und eine Miete in Höhe von mindestens
75 % der ortsüblichen Miete vereinbart ist, können die Werbungskosten
durch den Vermieter in voller Höhe geltend gemacht werden. Insgesamt
sieht Steuerexperte Winkler Immobilien als inflationssichere
Wertanlage, die durch steuerliche Absetzmöglichkeiten zusätzlich
attraktiv sind.
Diese Pressemitteilung wurde auf
openPR
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